Il Superbonus 110% e i volumi in più per la casa a spese del fisco

Il Sole 24 Ore scrive oggi che il Superbonus 110% può essere il volano per i piani casa che prevedono un aumento dei volumi delle abitazioni. L’ultimo periodo del terzo comma dell’articolo 119 del decreto Rilancio (Dl 34/2020) ammette ai superbonus anche gli interventi di demolizione e ricostruzione degli immobili previsti dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/2000 (Testo unico dell’edilizia).

A sua volta, il decreto Semplificazioni (Dl 76/2020) ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia che ne dà quella norma, classificando come tali anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, con la possibilità di cambiarne sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, e di realizzare «incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana», se previsti dalle normative vigenti e dagli strumenti urbanistici comunali. A queste due norme si possono quindi “sommare” quelle dei piani casa regionali. Promosse dalle Regioni alla fine dello scorso decennio, su iniziativa dell’allora governo Berlusconi, le leggi sui piani casa si proponevano di favorire la realizzazione di interventi di demolizione e ricostruzione o di ampliamento degli immobili, con un premio di diritti edificatori, più generoso per il primo tipo di intervento che per il secondo.

Di proroga in proroga, le leggi sui piani casa sono ancora vigenti in tutte le Regioni, eccetto che in Lombardia ed Emilia Romagna. Qui comunque le normative urbanistiche danno facoltà ai Comuni di accordare incrementi di volumetria, in determinati casi, anche per la demolizione e ricostruzione. L’applicazione congiunta del superbonus e della demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria potrebbe essere possibile anche in queste due Regioni, ma va verificata Comune per Comune. Gli incentivi volumetrici dei piani casa non hanno trainato il rilancio dell’edilizia, come si sperava. Ora però il loro utilizzo per gli interventi di demolizione e ricostruzione può essere favorito dall’applicazione degli sconti fiscali dei superbonus, ai quali possono anche aggiungersi le altre agevolazioni per gli interventi in edilizia che non vengono eliminate. Il decreto Rilancio ha previsto, appunto, una detrazione fiscale del 110% (o lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta) per alcuni significativi interventi di efficienza energetica quali il “cappotto termico” e il cambio della caldaia centralizzata o il miglioramento sismico dell’edificio.

La convenienza dell’operazione non è, però, sempre scontata. In caso di demolizione e ricostruzione, il volume premiale può essere impiegato in due modi: per realizzare un numero di unità immobiliari superiore rispetto a quello di partenza e/o per aumentare la loro superficie, senza variare il numero di unità.

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