I mutui, gli espropri e il doppio regime che verrà

Un effetto finora non discusso della storia della casa alle banche dopo 18 rate non pagate è la questione del doppio regime che si creerà nel momento in cui dovessero entrare in vigore le regole su mutui ed espropri. Oggi infatti la banca può chiedere il rimborso del debito dopo sette rate non pagate, anche non consecutive, o dopo un ritardo di 180 giorni. Nel contenzioso che automaticamente si apre il giudice può decidere di mettere casa all’asta e se il ricavato non è sufficiente ad estinguere la differenza il resto deve metterlo il debitore. Con le nuove regole, ad adesione volontaria (ovvero se le due parti convergono nella decisione di usare questa procedura) la casa potrà essere anche pignorata dopo 18 rate con valutazione effettuata da perito del tribunale ed esperto nominato dal debitore e dopo la vendita l’eventuale eccedenza va al debitore, mentre il minore incasso estingue comunque il debito.

I mutui, le banche e il doppio regime che verrà

Repubblica in un articolo a firma di Valentina Conte segnala oggi tutti i dubbi sul nuovo regime: «La direttiva Ue in realtà non imponeva la soluzione individuata dal governo», osserva Francesco Di Ciommo, docente di diritto privato alla Luiss. «Il comma 4 dell’articolo 28 non contiene alcun riferimento alla vendita diretta delle case espropriate da parte delle banche». E cosa significa questo? «Il governo ha scelto, probabilmente con ragione, di aiutare le banche più che i debitori a liberarsi prima possibile dei loro crediti in sofferenza». Ma soprattutto:

Nel 2014 ben 240 mila famiglie si sono trovate in arretrato con il pagamento del mutuo. E almeno altre 321 mila, per evitare di saltare la rata, hanno messo da parte qualche bolletta di acqua, gas, riscaldamento, elettricità, condominio. Se a questi dati Istat si aggiungono i 52.606 pignoramenti di immobili contati da Adusbef e Federconsumatori in 35 tribunali italiani (il ministero della Giustizia non ha il dato), con un aumento di quasi il 12% rispetto all’anno prima, si capisce che il tema della casa che va alle banche dopo 7 rate di mutuo non pagate, e senza passare per le aste giudiziarie, sia di grande interesse e preoccupazione.

D’altro canto i pignoramenti negli anni della crisi sono triplicati: dal 2006 al 2014 ben 110 mila famiglie si sono viste sottrarre la casa (+162%). «Come se fosse scomparsa Ancona o Bolzano o Terni», dicono Adusbef-Federconsumatori. C’è poi l’altra questione aperta: il doppio binario giuridico che la norma introduce tra vecchio e nuovo moroso. Nel primo caso (le norme in corso), se il ricavato della vendita all’asta non è sufficiente ad estinguere il debito, la parte residua rimane in capo al debitore. Nel secondo caso (le norme future), la banca può trattenere dalla vendita diretta della casa solo quanto dovuto: l’eventuale eccedenza va al debitore (il patto marciano), ma il debito è estinto anche se il ricavato è inferiore. Punto delicato: a fronte di una probabile perdita per la banca, dobbiamo aspettarci nei prossimi anni erogazioni di mutui ancora più oculate e ristrette?

Ecco quindi che la regola del secondo regime rischia di creare una bella disparità con chi purtroppo deve usufruire del vecchio. Non solo: se il credito è più a rischio, normalmente accade che se ne eroghi di meno e/o più a caro prezzo con il nuovo regime, che a questo punto potrebbe essere meno economico per chi ha bisogno di denaro. È anzi probabile che in futuro le offerte possano evolversi con l’accordo volontario per la riacquisizione del bene senza il tribunale o la procedura del tribunale, con il primo che, a dispetto del fatto di essere meno costoso per entrambe le parti, potrebbe costare di più per la clausola dell’estinzione del debito.

La responsabilità degli istituti di credito

E pensare che proprio oggi sul Corriere della Sera Francesco Greco, procuratore aggiunto di Milano, chiede di aggiungere un nuovo capitolo nel codice penale dedicato ai reati commessi dagli intermediari finanziari e bancari, e motiva così:

«Da quando sul finire degli anni 80 la Cassazione escluse che l’attività bancaria fosse da considerare un pubblico servizio, non esistono norme efficaci per reprimere le condotte di mala gestio degli amministratori e dei funzionari bancari. Eppure, recenti norme quali il bail in o la riforma dei mutui, la prima facendo dei clienti dei soci anomali che partecipano alla ricapitalizzazione per perdite senza avvantaggiarsi degli utili e la seconda privilegiando le banche rispetto ai normali creditori, rendono urgente e necessario intervenire sulla responsabilità degli istituti di credito».